Thị trường Bất Động Sản khó nhưng vẫn ưu tiên cấp tín dụng cho nhà ở xã hội

Dự báo thị trường bất động sản cuối năm 2024 tiếp tục gặp khó khăn, nguồn cung tiếp tục hạn chế. Trước sự thanh lọc mạnh mẽ và siết tín dụng chặt chẽ, nhà ở xã hội vẫn là phân khúc được ưu tiên, hấp thụ dòng chảy đầu tư.

Chân dung thị trường cuối năm

Do chịu tác động của tình hình kinh tế vĩ mô, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, nhận định, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tiếp tục gặp khó khăn, nguồn cung tiếp tục hạn chế. Sự chênh lệch giữa nguồn cung và nhu cầu đối với nhà ở, phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình, nhà xã hội,… vẫn còn rất lớn. Cơ cấu sản phẩm có sự cải thiện nhưng vẫn bất hợp lý khi giá bất động sản cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân.

Mặt khác, chính sách tài chính tín dụng cho bất động sản bị hạ thấp hoặc thắt chặt, thiếu sự can thiệp kịp thời, hợp lý của Nhà nước. Hiện tại, tín dụng bất động sản tiềm ẩn rủi ro khi số tiền “chảy” vào lĩnh vực này quá lớn và thu hồi trong khoảng thời gian dài. Trong khi đó, đặc tính huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn, nên “không điều tiết tốt, ngân hàng sẽ đối diện với rủi ro thanh khoản. Tới cuối tháng 8/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đã là 777.235 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với cách đó hai tháng.

Nếu thời gian tới, cuối năm 2022 và thậm chí đầu năm 2023, thị trường vẫn ảm đạm thì việc mở rộng tín dụng cho bất động sản sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong đạt mục tiêu chính sách tiền tệ. Do đó, điều hành tín dụng cho bất động sản sẽ càng cân nhắc, thận trọng. Tùy vào tình hình, từng giai đoạn sẽ có những điều chỉnh linh hoạt nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn vốn cho các tổ chức tín dụng.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn tin tưởng vào tốc độ tăng trưởng của Việt Nam, dự kiến tổng kết năm 2022 hơn 7% và tỷ lệ lạm phát dưới 4%. Đây là căn cứ quan trọng để Nhà nước không thắt quá chặt tín dụng đối với bất động sản và nới room hơn. Đồng thời, lãi suất cho vay cũng được điều chỉnh phù hợp, dù có tăng cao vẫn không vượt quá 15% trong giai đoạn 2022-2024.

Mặt tích cực khác, bất động sản không chỉ có động lực từ room ngân hàng mà còn từ vốn đầu tư các dự án hạ tầng, vốn FDI. Giai đoạn 2022 – 2025, hoạt động đầu tư công lớn, nhất đầu tư hạ tầng, trọng điểm đầu tư sân bay, cao tốc, cảng được đẩy mạnh. Đây là yếu tố hỗ trợ bất động sản tăng giá. vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay thu hút 14-16 tỷ USD là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.

Ưu tiên phát triển nhà ở xã hội

Trong kế hoạch điều chỉnh room tín dụng, Nhà nước vẫn ưu tiên chủ trương ấp tín dụng khoản vay nhà ở phân khúc thấp. Nếu hệ số điều chỉnh rủi ro với khoản vay bất động sản là 200%, vay mua nhà giá trị trên 4 tỷ đồng là 150% thì hệ số vay mua nhà ở xã hội dưới 1,5 tỷ đồng là dưới 50%. Tới nay, Ngân hàng Chính sách xã hội giải ngân 10.584 tỷ đồng, dư nợ tới 30/9 là 9.147 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng cũng vừa trình Chính phủ đề án huy động hơn 1,1 triệu tỷ đồng để xây 1,4 triệu căn nhà ở xã hội. Ngoài ra, ngân hàng đang rà soát để dòng chảy tín dụng vào phân khúc nhà ở xã hội, thu nhập thấp lưu thông tốt hơn. Như vậy, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc thấp vẫn có nguồn lực hỗ trợ mạnh mẽ và trở thành bàn đạp của một số chủ đầu tư giàu tiềm lực trong thời điểm thị trường đóng băng.

Ngoài phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp, khu đô thị vùng ven, khu đô thị phục vụ nhu cầu ở thực cũng được kỳ vọng có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời điểm cuối năm và đầu năm 2023. Vì đây là khu vực tập trung dòng chảy FDI, vốn đầu tư nước ngoài, thu hút các chuyên gia tài chính, doanh nhân nước ngoài đến sinh sống và làm việc.